地積更正と実測
土地を測ったところ、登記簿の面積と合わない。これは珍しいことではありません。ただし、「実測面積」にも測った範囲や目的の違いがあります。
このページの内容
実測面積は、測った範囲と方法で変わります
現況測量では、現地にある塀や境界標を測り、おおよその形状と面積を確認します。ただし、その塀や境界標が示す範囲が、資料調査や隣接地との立会いで確認した境界と一致するとは限りません。建築計画の初期検討なら現況測量で足りる場合がありますが、売買面積を確定したい、分筆や地積更正を申請したい場合は、境界確認まで必要になることがあります。
また、古い地積測量図には、現在のような座標値が記載されていないものもあります。図面上の辺長と現地が合わない場合も、ただちにどちらかが誤りとは判断せず、作成年月、測量方法、周辺土地との位置関係を調べます。
「少しの差だから直さなくてよい」とは、面積だけで決められません
測量には精度の基準がありますが、何平方メートル以内ならすべての土地で同じ扱い、というものではありません。古い図面の計算方法や、今回どの点を境界として測ったかを確かめます。分筆など次の登記を予定している場合は、その申請に必要な取扱いも確認します。
また、隣地の一部まで使っていたことと、登記の面積に誤りがあることは別です。面積の差だけを見て、登記上の数字に合うように境界を動かすことはできません。境界の資料を確認する作業を先に行います。
登記を直す前に確認する順番
最初に、面積を知りたい理由を確認します。売買、相続、建築、固定資産税の確認など、目的によって必要な精度と成果物が変わるためです。次に、登記記録、公図、地積測量図、固定資産税資料、過去の測量図を集め、現地の境界標や利用状況と照合します。その結果、資料確認だけでよいのか、現況測量を行うのか、境界確定測量と地積更正登記まで進めるのかをご案内します。
費用と期間に関わること
土地の広さだけでなく、境界点と隣接地の数、既存図面の精度、境界標の有無、道路・水路との関係、立会いの要否で作業量が変わります。境界確定が必要な場合は、隣接地の方や官公署の日程にも左右されます。お手元に図面がなくても、所在地と地番、または固定資産税の課税明細が分かれば資料調査から始められます。
境界確認や登記申請を含む見積りの考え方は、地積更正登記の費用をご覧ください。
当事務所が担当する業務
当事務所では、資料調査、現地測量、境界確認、地積測量図の作成、地積更正登記の申請まで対応します。売買や相続による名義変更が必要な場合は司法書士の担当となるため、測量・表示登記とあわせて、どの順番で進めるかを確認します。
売買で使う面積と、登記を直す条件を確認します
売買の予定がある場合は、代金を登記上の面積で決めるのか、測量後の面積で精算するのかを不動産会社へ確認してください。境界明示、確定図の引渡し、地積更正の完了は、それぞれ契約上の条件を確かめる必要があります。
当事務所では、必要な図面や登記の内容が決まってから地積更正登記の作業範囲をお見積りします。まだ資料の数字を見比べている段階なら、土地面積の確認もご覧ください。
測量図と登記記録の両方を拝見します
「面積が増えた・減った」という結果だけでなく、測量した時期、図面の用途、今後の売買や分筆の予定をお知らせください。