道路後退・接道確認

建築予定地の前に細い道路があるからといって、測った幅員だけで後退線を決めることはできません。最初に建築基準法上の道路種別を確認し、次に道路の位置と幅、官民境界、道路中心を資料と現地で確かめます。

このページの内容

まず、建築基準法上の道路かを確認します

建物を建てる敷地は、原則として建築基準法上の道路へ2メートル以上接している必要があります。道路には国道・県道・市道という管理上の名前とは別に、建築基準法第42条の道路種別があります。市道だから必ず建築基準法上の道路、私道だから違う、とは限りません。

道路種別は、土地を管轄する建築行政の窓口で確認します。青森市内では建築指導課への確認を進め、公開地図だけで道路幅員や境界位置、接道条件を決めないようにします。青森市の地理情報公開サービス「あおまっぷ」は、所在地や都市計画情報を調べる際の参考になります。

幅員4メートル未満の第42条第2項道路では、原則として道路中心線から2メートルの線が道路境界線とみなされ、建築物や門・塀を後退させる必要があります。道路の反対側が河川や崖などの場合は、一方向に4メートルを確保する取扱いになることがあります。

道路中心は、現在の舗装や側溝の見た目だけでは決められません。指定時の道路形状、道路台帳、過去の資料、官民境界、対側の状況を確認します。道路後退線と、登記上の土地の筆界が同じ位置になるとも限りません。

前面の幅員、側溝、舗装、塀、道路と敷地の高低差、向かい側の状況を測ります。必要に応じて道路管理者との官民境界確認を行い、設計に使う道路中心・後退線を図面へ反映します。

敷地の一部が後退部分にかかると、建物配置や有効敷地面積へ影響します。建物の配置を詳しく検討する前に、建築士さんと道路の確認方法を打ち合わせて測量を進めます。

土地家屋調査士は境界と測量を、建築士さんは建築計画と法規を確認します。道路種別の最終確認が必要な場合は建築指導課とも調整し、設計に使う道路境界線や後退線を確認します。

セットバックは建築上の道路境界を確認する話です。後退部分を市へ寄附する、分筆する、私有地として管理を続ける、といった扱いは別に確認します。後退が必要と分かっただけで、所有権移転や分筆が自動的に行われるわけではありません。

土地購入前であれば、道路後退部分を除いた範囲で希望する建物が配置できるかを建築士さんへ確認してください。測量では、判断に使う道路・敷地の寸法を調べます。道路の基本的な規定は建築基準法第42条・第43条にあります。

土地の住所、建築士さんから指摘された内容、希望時期をお知らせください。道路種別の確認だけでよいのか、現況測量や官民境界の立会いまで必要かを切り分けます。