未登記建物
相続した実家を売ろうとしたら、建物の登記が見つからない。税金は払っているのに、登記されていないと言われた。こうした場合は、建物全体が未登記なのか、登記はあるけれど現在の状態が反映されていないのかを調べるところから始めます。
このページの内容
「未登記」と言われたら、まず分けて確認すること
登記記録そのものがない
建物全体が未登記であれば、建物表題登記を検討します。現地の建物と、所有者であることを確認できる資料が必要です。
表題部はあるが、所有権の登記がない
建物の所在・構造・床面積などは登記されているものの、所有権保存登記がされていない状態です。最初から表題登記をやり直すものではありません。現況との違いを確認し、必要な権利の登記を司法書士と整理します。
母屋は登記済みで、増築部分や車庫が未反映
建物全体が未登記の場合とは手続きが異なります。建物表題部変更登記などにより、今の建物の状態を記録する必要があるかを確認します。
登記があるかどうかは、住所だけで決められません
住居表示の住所と、登記で使う土地の地番・建物の家屋番号は、同じとは限りません。車庫や物置が母屋の附属建物として記録されている場合もあります。
法務局の登記記録と建物図面、固定資産税の課税明細、現地の位置・形状を照合します。見つからないからといって、すぐに未登記と決めつけず、古い所在地番や建替えの経緯も確認します。
建築当時の書類が残っていないとき
確認済証、工事契約書、引渡証明書などがない古い建物では、何を根拠に所有者と建物の履歴を確かめられるかを検討します。課税資料、工事代金の領収書、売買契約書、当時の写真などが手掛かりになることがあります。
固定資産税の名義が本人になっていることだけで、登記に必要な所有権の確認が済むわけではありません。また、書類の名前が同じでも、記載内容によって証明できる範囲が異なります。資料を確認して、足りない点と追加の調査をお伝えします。
申請用の証明書や上申書を先に作って押印を集めるより、対象建物・面積・所有者の経緯を調べてから必要書類を決める方が、取り直しを避けられます。
相続した未登記の実家は、誰の名義で登記するか
建てた方が亡くなっている場合は、もともとの所有者が誰か、その後どのように引き継がれたかを確認します。相続関係を示す戸籍、遺言書や遺産分割協議書など、既にある資料をお見せください。
申請する方や必要な添付書類は、相続の経緯と建物の登記状態によって変わります。土地の相続登記を司法書士へ依頼している場合は、建物の確認も進めていることを共有し、同じ資料を重ねて取り寄せないようにします。
売却・融資を予定している場合
未登記だから一律に売買できない、と決まるわけではありません。ただし、契約上どこまで登記を整えるか、買主が融資を受けるために何が必要かによって、決済前の作業が変わります。
売却するのか、解体して土地だけを売るのか、建物を残して使うのかをお知らせください。取引を担当する不動産会社・司法書士と、現況調査や登記をどの時点までに終える必要があるか確認します。建物以外の準備は、相続した土地を売却するときの確認も参考になります。
費用と、市町村への届出について
新築時の資料が一式残っている建物と、何度も相続・増築を経た建物では調査量が違います。建物表題登記の費用には、見積りに含める作業と費用が変わる理由をまとめています。
市町村の家屋台帳に所有者変更などを届ける手続きと、法務局の登記は分けて確認します。青森市の届出窓口・書類の案内は、青森市の未登記建物をご覧ください。
ご相談の際は、建物の場所、おおよその建築・増築時期、誰から引き継いだ建物か、今回の予定を教えてください。建物の写真や課税明細は、お手元にある範囲で構いません。